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主体不符，房屋买卖合同无效

安徽新洲律师事务所 沈国庆律师

因房屋买卖纠纷，某县居民尚某将县房地产开发总公司告上了法院。双方争议的标的物是位于某县城关镇某路24号的面积为78.3平方米的住房。该房产权属某县国资局，因种种原因房屋交由县房地产开发总公司管理。1998年，为筹资开发房地产项目，房地产总公司决定拍卖包括上述房产在内的属其管理的部分房产。但县政府通知房地产总公司，因上述房产所在路段的房屋属城建规划内要拆迁的房屋，因此不能出卖。但1998年6月23日，原被告双方在明知该房是规划内要拆迁房屋的情况下，为了各自利益，不顾城建规划的需要，私下达成了买卖上述争议房屋的协议，但房屋产权人国资局没有在协议上盖章。同时，房地产总公司为推脱责任，要求原告写下了“今后拆迁房屋不与城建、土管、国有资产管理局和房地产总公司扯皮”字样的保证书。原告签约时当即交付了购房款，并于次月12日在县房地产交易中心办理了房屋所有权转移手续，领取了房产证。然而，被告因种种原因迟迟未实际交付房屋。1998年8月，该房屋所在街道动迁。原告因拆迁补偿问题与拆迁人发生争议，因此诉至某县人民法院，要求判令房屋买卖关系有效，并要求被告房地产总公司赔偿因未交房而造成的全部经济损失。

某县人民法院经审理后判决认定房屋买卖合同无效，因双方均有过错，各自承担相应的责任。

我们认为，法院的认定和判决是正确的。理由是：

第一，房地产总公司不具有缔结该房屋买卖合同的主体资格。我国《民法通则》第七十一条规定：“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有的占有、使用、收益和处分的权力。”因此，只有对房屋享有合法所有权的人，才能行使房屋所有权中的处分权能，通过签订房屋买卖合同出卖房屋。本案中诉争房产所有人是国有资产管理局，而被告只有管理权，没有所有权，所以其对该房屋没有处分权。被告对该房也不具有代理权，其擅自的处分行为是无权代理行为。《民法通则》第六十六条规定：“没有代理权，超越代理权或代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。”我国《合同法》第四十八条规定：“ 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”

第二、该房屋买卖合同是以合法形式掩盖非法目的并损害国家利益的合同。就本案而言，尚某的目的是为了在取得房屋产权后拆迁时向国家提出补偿要求，房地产总公司的目的是趁拆迁之机将本不属自己所有的房屋出卖获取非法利益。两者心照不宣，其以合法形式掩盖非法目的，损害国家利益的目的显而易见。根据《民法通则》第五十八条的规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益和以合法形式掩盖非法目的的民事行为均为无效民事行为。《合同法》第五十二条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同是无效合同。综上可知，人民法院的上述判决是合理公正的。

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