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这样变更的预售合同有效吗

安徽新洲律师事务所沈国庆律师

2001年12月份，合肥市某知名房地产开发公司开发的某小区二期工程通过了预售审批，在合肥正式开盘。佟女士夫妻二人到该小区售楼部看房时，觉得该小区正是他们理想的居家之所，位置处于城市的上风口，且距市区很近，又没有市区的喧嚣和污浊，价格相对适中，而且复式楼的第七层的五十多平方米还免费奉送。虽然仅剩的户型属联体复式，面积达到240多平方，打折后还要50多万元，即使向银行按揭对他们的压力仍然很大，但想到该小区的种种优势，最后夫妻俩一咬牙，还是与房产商签定了预售合同，买下了该小区六号楼的502、602、702三层复式。签好合同，办好公证、保险、按揭手续后，一家人喜滋滋的等待新居落成。

然而佟女士年逾六旬的父母想和孩子住一起，听说女儿买的房子楼层那么高，老人表示坚决反对。于是佟女士找房产公司要求调换房子。并向该房产公司领导写了一份申请，要求以购房合同签定时的价格、折扣和政策调换五号楼的103、203双层联体复式，价款多退少补。房产公司的法定代表人吴经理在申请书上签字同意。

然后佟女士拿着这份申请向银行、保险、公证、房产局等部门咨询。得知只要办理一下预售合同的变更和登记手续就可以了，佟女士找到了开发商，要求办理合同变更手续。可没想到的是，原来“好说话”的吴经理却告诉佟女士，他答应的五号楼的房子已经被他人买去了。但他同时又说，只要佟女士不要求开发商承担逾期交房的违约责任，并且再按当前的市价补交房价款，他们仍然同意将房子换给佟女士。

堂堂的公司老总，白纸黑字，居然可以赖帐，佟女士百思不得其解，下一步该怎么办？佟女士疑惑的走进了律师事务所。

接待的律师告诉佟女士：如果通过协商无法解决问题，佟女士可以依法向人民法院提起诉讼，以维护自己的合法权益。

那么，佟女士起诉开发商于法有据吗？

根据佟女士与开发商01年12月份签定的预售合同，开发商逾期交房超过90日以上的，佟女士有权退房，并要求开发商承担合同价款1%的违约金，佟女士也可以选择继续履行合同，并可要求开发商承担从逾期之日起每日合同总价款万分之二的违约金。根据建设部《商品房销售管理办法》第三十三条规定，此违约金应视为开发商对其延迟交房而影响了买受人居住利益的一种损失补偿，其约定合法有效。

根据《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同”的规定，佟女士向开发商提交并经批准的申请书对合同的标的、价款等协商一致，应视为对原合同的变更，双方应依法履行。

房产公司的吴经理的抗辩理由不能自圆其说。根据《商品房销售管理办法》第十条，“房地产公司不得在未解除商品房买卖前，将作为合同标的物的商品再行销售给他人。”第三十久条，“未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品再行销售他人的处警告，责令限期改正，并处2万元以上3万元以下的罚款；构成犯罪的依法追究刑事责任。”据此，佟女士可依法向人民法院起诉，要求开发商承担逾期交房的违约责任，同时要求履行变更协议，将房屋更换为五号楼103、203联体式复式房，如该房确已被他人购买，佟女士可依法解除合同，要求开发商承担违约责任，赔偿损失，并可向建设行政主管部门检举，要求制裁开发商“一房两卖”的违法行为。

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