沈国庆律师在线 首页 律师简介 所属团队 网上行踪 经典案例 合同范本 常用法规 在线联系

您的位置：安徽合肥法律咨询（沈国庆律师在线）\首页 给沈律师发咨询信息

买卖不得破除租赁

安徽新洲律师事务所沈国庆律师

1998年5月，家住安徽省某镇的魏先生因需要投资建厂，看中了王某在镇上的一处房产。经协商，双方签定了房屋租赁合同，年租金3千元，租期10年。

合同签定后，魏先生就开始购买设备，按合同约定对房子进行了适宜办厂的改造，征得王某同意后又投资加盖了房子6间，对院内地面进行了平整，修了水泥地坪，并依约按时缴纳房租。

2001年10月，因王某欠同镇孙某有到期债务未还，孙某向法院起诉，并申请对魏先生承租的该处房产进行保全。2002年元月，孙某起诉王某的案件经审理后孙某胜诉，判决生效。孙某请求法院强制执行，并申请法院委托拍卖魏先生承租的属王某的房产。法院受理申请后，委托安徽省某拍卖公司进行拍卖。

2002年2月6日，魏先生在得知上述情况后，向拍卖公司递交了“情况说明”，称自己是该房的合法承租人，依法享有优先购买权和房产转让后的继续承租权，要求拍卖公司对上述情况在“拍卖公告”中予以说明。同时魏先生又要求王某予以协助向法院及拍卖公司说明上述情况，履行告知义务，以免日后发生纠纷。但拍卖公司和王某对其建议均未予理睬。

2002年3月7日，上述房产在拍卖会上被刘某竞得。刘某交清房款后办理了产权过户，领到了房产证，遂要求魏先生停止营业，限期搬出。魏先生不同意，刘某即向法院递交了诉状，请求法院判令魏先生排除妨碍，立即搬出其拥有合法产权的上述房屋。

法院受理后，经调解无效，于2002年8月作出判决，判令魏先生与王某的租赁合同由买受人刘某继续履行，刘某所受损失由拍卖公司承担责任。

最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第118条规定：“出租人出卖房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权，出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该合同无效”；第119条规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”；《中华人民共和国合同法》第二百二十九规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”；《中华人民共和国拍卖法》第十八条第二款规定：“拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的物的来源和瑕疵”。

依据上述规定，魏先生对上述房产依法享有优先购买权，当其放弃优先购买权后，则仍依法享有继续承租权，即“买卖不破租赁”。同时根据《中华人民共和国拍卖法》的相关规定，委托人、拍卖人对拍卖标的物的情况有告知的义务，否则给买受人造成损失的，买受人有权向拍卖人要求赔偿，故法院的上述判决是正确的。

网站维护：安徽新洲律师事务所沈国庆律师办公室 地址：合肥市长江路与六安路交口省文化馆4楼 电话：0551－3273168