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共有人和承租人谁享有优先购买权

安徽新洲律师事务所 沈国庆律师

张先生与吴先生系朋友关系。2000年3月，两人共同出资购买了位于合肥市某小区的房屋一套。双方约定产权共有，张先生住楼下三间，吴先生住楼上四间，院子、厨房、卫生间、车库共用。

但房子买过不久，张先生因单位工作需要，调去芜湖市工作。张先生认为吴先生一人住不了这么大的房子，遂与吴先生协商，将该房的楼下三间房屋租给本市的李先生居住，院子、厨房、卫生间、车库等李、吴仍共同使用。

2003年3月，单位委派张先生出国拓展业务，张先生意欲出售该房共有部分。吴先生为保持房屋完整，即要求购买，张先生提出售房价58万元，吴先生认为价格偏高未同意。此时租房的李先生也要求购买，张先生也提出售房价58万元，几经商量，最后张先生同意以54万元的价格将此房楼下卖给了李先生。双方签定了房屋买卖合同，李先生预付了40万元的房款，付款后双方即去办理了过户手续。吴先生知道后，便去找张先生交涉，但张先生未予理睬，吴先生无奈，便向法院起诉，要求宣告张李之间的房屋买卖合同无效，维护自己的优先购买权，并列李先生为第三人。

本案审理时，三方辩论异常激烈。原告吴先生认为，自己是共有人，依法享有优先购买权，被告张先生擅自降价后未征询他的意见，剥夺了他的优先购买权，应认定合同无效；被告张先生认为，自己已征求过吴先生的意见，况且第三人李先生也有优先购买权，且他们已签定了房屋买卖合同，并已实际履行和办理了产权过户，请求法院予以保护，驳回原告的诉讼请求；第三人李先生则反复强调，他是房屋承租人，依法享有优先购买权，请求予以保护。

人民法院在开庭审理后，召集了三方当事人，经调解达成了如下协议：解除张先生与李先生的房屋买卖合同，张先生将上述房屋以54万元的价格卖给吴先生，李先生有权继续承租楼下的房屋。

最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第92条规定：“共同共有的财产分割后，一个或数个共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属一个整体或者配套使用，其他共有人主张优先购买权应予以支持。”而118条规定：“房屋所有人出卖租出房屋，须提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权。”

根据最高人民法院的规定，张先生出卖的楼下房屋因与楼上吴先生所住房屋共用厨房、卫生间、院子和车库等，是一个整体，并配套使用，而李先生是合法的房屋承租人，所以共有人吴先生和承租人李先生均具有优先购买权。但张先生以54万元的价格出卖房屋未征得吴先生同意，剥夺了吴先生同等条件下的优先购买权，同时根据民法原理，物权优先于债权，吴先生基于物权中的共有而产生的优先购买权可以对抗李先生基于债权中的承租而产生的优先购买权。所以法院对上述案件的处理结果是符合法律规定的，并且以调解的方式结案，较好的贯彻了民事诉讼中的调解原则，有利于平息当事人之间的纠纷，稳定社会秩序。

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