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房地产公司应避免证前售房引起的索赔

安徽新洲律师事务所孙素明 檀传中律师

某房地产开发公司开发一住宅小区，由于交通便利，环境优美，学区好，因此小区开盘后销售情况很好。在外资企业工作的李先生看中了9号楼四楼的一套复式房，该房南面朝向小区规划中的人工湖，房屋建筑面积150平方米，价格45万元。但是此时9号楼刚刚封顶，商品房的预售许可证尚在办理之中。销售人员向李先生说明了这一情况，并建议李先生先签一个认购书，过几天等商品房预售许可证批下来之后再签正式合同。李先生没有立即签认购书，但同意过几天再来签订合同。第二天，李先生因单位安排其到外地学习，怕自己看中的房子被人买走就急匆匆赶到售楼处，要求签订合同，并口头承诺不因未取得商品房预售许可证追究开发商的责任，于是双方签订了商品房买卖合同，李先生付清首批房款，其余房款委托房地产公司代办按揭贷款。李先生从外地学习回来之后，与家人测算了一下按揭的月供，觉得负担有点偏重，而且由于当时自己急着要出差，也没有和房地产公司好好讲价，房价和其他购房户的价格相比也高出许多，且稍高于均价，于是就想反悔。此时房地产公司已经取得9号楼的房预售许可证。售楼处的工作人员要李先生提供银行按揭所需的个人资料时，李先生提出了解除合同的要求，遭到断然拒绝，于是李先生也拒不提供个人资料，双方陷入僵局。李先生认为房地产公司在与其签订合同时利用了自己的优势和他急于签订合同的心理，故意抬高了房价。而房地产公司认为该套房屋位于小区内最好的位置，通风、采光、楼层和户外风景都是最好的，因此房价高出小区均价在情理之中，不存在故意抬高房价的问题，双方多次协商达不成一致意见。因双方签订合同时约定有仲裁条款，李先生就以显失公平为由向仲裁委提起仲裁，要求解除与房地产公司之间签订的房屋买卖合同。仲裁委经审理认为，李先生提出的理由不能成立，李先生又提出双方签订合同时，该套房屋未取得商品房预售许可证，合同应当认定无效，要求房地产公司返还已付购房款及利息，并要求房地产公司承担已付购房款一倍的赔偿。

李先生显失公平的主张为什么没有得到仲裁委的支持呢？合同无效的主张又是否成立呢？

《合同法》第五十四条规定，在订立合同时显失公平的合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。《民法通则》也有与之一致的规定。《合同法》和《民法通则》中所说的“显失公平”的合同，是指一方当事人在紧迫或者缺乏经验的情况下订立的使双方当事人之间享有的权利和承担的义务严重不对等的合同，例如标的物的价值与价格过于悬殊，双方责任和风险的分配显然不合理等。在本案中房地产公司并没有利用李先生紧迫或者缺乏经验的情况，房屋价格与市场正常价格基本一致，因此不存在显失公平的问题，李先生显失公平的主张未得到仲裁委支持原因正在于此。

另外，建设部《商品房销售管理办法》第六条规定，商品房预售实行预售许可制度。建设部《城市商品房预售管理办法》第六条规定，商品房预售实行许可证制度、开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。第九条规定，开发经营企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》，未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。该司法解释第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。在本案中，虽然双方签订房屋买卖合同时，房屋未取得《商品房预售许可证》，但售房处的工作人员在签订合同时已经向李先生说明，不存在隐瞒的问题，且李先生向仲裁委提起仲裁前，房地产公司已经取得预售许可证，不应当认定合同无效，也不存在赔偿的问题。李先生合同无效的主张没有事实和法律依据，同样得不到仲裁委的支持。

在现实中，有一些房地产公司为了尽快回笼资金，往往违规操作，在未取得《商品房预售许可证》的情况下预售商品房，这样做承担了极大的法律风险，一是可能会受到主管部门的行政处罚，二是有可能引起购房者的双倍索赔。因此律师建议房地产开发公司一定要依法办事，按章作业，不要为了眼前利益在取得《商品房预售许可证》之前预售商品房，以避免合同纠纷和双倍索赔。

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