|
|
|
您的位置：安徽合肥法律咨询（沈国庆律师在线）\首页 给沈律师发咨询信息 |
|
房地产交易中的情势变更 安徽新洲律师事务所 沈国庆律师 1992年6月，浙江温州人杨某、宋某、李某三人与某市房地产开发公司（以下简称“房产公司”）签定了一份房屋购销合同。合同约定房产公司将其正在建设的建筑面积为2100平方米的6层楼房出售给杨某等三人合伙开宾馆使用。每平方米单价1300元，总售价273万元。杨某等三人在签约后7日内应付房款100万元，92年10月底之前应付80万元，余款93万元在工程竣工验收合格后结清。房屋交付使用期为1993年元月底前，双方按国家规定的质量规范进行验收，并办理交接手续。 合同签定后，杨某等三人依约分两次共付款180万元，余款93万元未付。1992年中旬，该工程完工。1993年元月上旬经市质检站验收合格。 在施工期间，由于建材市场价格大幅度上涨，某市城乡建设委员会和中国建设银行某市分行分别于1992年8月和11月联合下发了《关于建设工程材料价格及价差调整的通知》及《关于1992年建设工程材料限价及价差调整的通知》两个文件。这两个文件规定，从1992年元月1日起，建设工程结算以原合同所定直接费用的50％－70％计取上涨差价。 于是，房产公司经报请某市房地产开发管理办公室审核后，将原定房价每平方米1300元调至1640元。其中计划利润每平方米110.36元。据此，房产公司要求杨某等三人于2003年元月底之前结清余款93万元并追加房屋调价款71.4万元。杨某等人不同意上调房价，遂起诉至某市人民法院。 某市人民法院经审理后作出了如下判决：支持开发公司要求调价的请求，将原合同价款调整为按每平方米建筑面积1530元计价，驳回房产公司按包含计划利润价格计价的请求。原合同继续履行，杨某等人除应付清余款93万元之外，还应追加付款共计48.3万元。 这是一起比较典型的因情势变更而引起的价格纠纷案件。我们认为某市人民法院的判决是适当的。理由是： 首先，房产公司调整房价的行为不违反法律规定，在程序上也是正确的。我国立法中规定了房地产价格管理制度，根据《城市房地产管理法》的规定，城市房地产价格管理的内容包括定期公布基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格，同时规定了房地产价格评估制度。本案发生在 其次，房产公司上调房价的要求是合理的，应得到法律的支持。《民法通则》第四条规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《经济合同法》也规定“由于不可抗力或者由于一方当事人虽无过失但无法防止的外因，致使经济合同无法履行的，可以变更或解除合同。”据此，本案房产公司在施工期间，市场建材价格大幅度上涨，这是其不能预见、避免和克服的，房产公司本身无过错。房产公司的调价行为不属于违约行为，因而不应承担违约责任。其提出的对原协议价格的变更请求也应予支持。但房产公司调整后的房价包含了计划利润，这应属于其经营风险，若由杨某等人来承担这一损失，则有失公平。 |
|
网站维护：安徽新洲律师事务所沈国庆律师办公室 地址：合肥市长江路与六安路交口省文化馆4楼 电话：0551－3273168 |
