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律 师 访 谈 ——如何应对房产中介的失信行为 按：近日，合肥又一例房产中介公司不当使用客户资金造成中介危机的事件不幸发生了。这一广大市民普遍关注的事件从法律上该如何定位、如何预防、怎样解决？带者这诸多问题，我们专程采访了我市多年从事房地产和公司法律事务的两位资深律师，他们是安徽新洲律师事务所的沈国庆、杨守原律师。下面是他们的一些分析和建议，我们在此刊登出来，希望能对广大迷茫的受害者有所裨益。 记者：基于近日合肥某二手房中介公司的信任危机，合肥的二手房交易市场受到严重的冲击，目前市民普遍关注该事件的进程。现在我们想就二手房交易中的一些法律问题向您咨询。 律师：好的。 记者：市民不能理解房产中介公司怎么会出现如此严重的债务危机或信任危机，请谈谈您的看法好吗？ 律师：事件的原因在权威部门未曾公布之前我们无法断定。但我们认为，中介公司手上握着大量的客户资金，这些资金虽然不断变化和流动，但在总量上一直都处于动态平衡之中，所以有的中介公司将目光瞄准了中介服务之外的投资上。而一旦出现投资损失或客户对中介公司产生不信任时，将发生类似银行储户的挤兑现象，如果中介公司不能在短期内筹措大量资金应对，无疑将陷入深深的危机中不能自拔。 记者：此类事件在合肥已不是第一次发生，您认为该怎样避免此类事件的发生？ 律师：这类事件的避免并非没有可能，我们认为主要靠国家政策和法律的规范约束，其次是当事人应当要有一定的自我保护和防范意识。法律规定的主要作用是对中介公司掌握资金的使用情况加以控制，以保证客户资金在中介公司的流动和安全。当然，最安全的方法是在整个交易的过程中不让中介公司介入对客户资金的监管，而由买卖双方自己共同监管，这可以通过一定的法律技术手段来实现。 记者：这次影响重大的事件无疑将在一定时期内对合肥的二手房市场带来不小的冲击。市民惮于二手房交易中的诸多风险，更多人可能会持观望态度。二手房交易中，如何帮助当事人规避风险，请从一个律师的角度谈谈您的看法？ 律师：二手房交易是一个非常专业的活动，也是一个充满风险的活动。风险的来源很多，有产品自身的瑕疵风险，有政策法律风险，当事人履约风险，甚至是中介方的风险。现在在国外的房产交易中聘请律师参与是较为普遍的现象。有的国家和地区甚至强制规定必须由律师介入，比如香港。而我国目前尚没有这样的规定，实践中也很少有聘请律师参与的，这造成当事人在房产交易中比较盲目，遇到问题不能及时解决。 记者：那律师在房产交易中可以起到那些作用呢？ 律师：律师参与房产交易的作用有二：一是为买卖双方提供法律服务，规范交易行为，防止出现法律风险和政策风险，避免不合法的交易出现。二是审查双方的交易行为，提供签定合同的咨询服务，防止出现约定不明等纠纷隐患。三是为交易双方提供资金监管服务。因为房屋是一种特殊的商品，同时实践中存在按揭买房的情况，在房产过户到办妥贷款付清余款之间有一个时间差，所以如何在买卖双方之间建立信任前提、使交易得以顺利进行是必须解决的问题。这也是诸多市民选择中介公司而不是私下交易的最根本动因。 目前合肥一般的情况是由中介方收取定金、首付款、银行贷款等，并在房屋的一切过户手续办妥后将上述款项全部交给卖方。但在当事人失去了对中介公司的信任的情况下，这种资金监管的任务该由谁来完成呢？实践中已有中介公司开始寻求与律师事务所的合作，聘请律师参与房产交易并为资金监管提供法律服务，我们认为这将成为一种趋势。当然，中介公司有自己的特点和作用，律师不能替代中介公司。 记者：此外，您还有什么好的建议？ 律师：主要是对交易当事人的忠告。目前很多售房者和购房者并不了解房产交易的流程、风险及政策法规，所以建议广大的二手房交易者在未聘请专业人士代理的情况下，一定要在事前详细咨询并了解相关的问题，作到心中有数，才能安全交易。 记者：在出现了这次的事件之后，牵涉其中的部分市民忧心如焚，不知怎样应对。有的到公安机关报案，也有的在收集证据，准备到法院起诉。针对事件中的各方当事人，您能否分析一下他们的各自处境并给出中肯的意见吗？ 律师：因为每笔交易的履行程度不同，各方当事人的情况也就千差万别。房产交易的整个过程中存在许多环节，诸如交付定金、交付首付款或全部房款、办理抵押贷款手续、房产过户登记、水煤气的过户登记、抵押贷款的交付等等等等。这其中可能产生中介风险的主要环节是中介公司对客户或银行交付监管或转交资金的使用。而在整个的房产交易过程中，买卖双方与中介公司相比，始终处于弱者的地位，随时都可能在房产交易的过程中面临风险。以房产权过户为界，买卖双方的风险将发生一定程度的转移。但不同的交易在实践中均存在差别，所以我们无法给出整齐划一的标准可以参照，而必须结合个案情况具体分析。但是，我们认为仅就民事方面问题的解决上，建议买卖双方应当及时收集并保管好相关的证据材料，以备诉讼之用，比如房屋买卖合同、房产证及其复印件、对方当事人的身份证明材料、与银行间的借款合同和抵押合同，以及相关的各类凭证和收据等。 记者：那您认为针对已经出现的问题，诸多的受害者采取怎样的法律手段才能切实的降低损失呢？ 律师：以我们既往的办案经验来看，此类情况下一般受害者为数众多，金额巨大。但中介公司一般都存在一些债权，比如代理楼盘应收取的佣金、自有不动产等。按照法定的程序将这些债权收回后可以按比例偿还给受害者。 记者：怎样具体实施才能实现您说的按比例偿还呢？ 律师：因受害者为数众多，如果分散行动，各自为战，很难最大限度的维护权益。因为个人力量有限，法律上的权能也受到一定的限制。建议所有受损害方共同委托代表人，以代表大家完整有机的按法律程序讨回利益、减少损失。当然，这需要一个复杂烦琐的组织实施过程。 记者：政府的相关部门在此类事件的处理上能发挥怎样的作用呢？ 律师：我们认为，如果中介公司的行为只是民事上的违约行为，政府则不便参与其中。但中介公司的行为如果涉嫌违法犯罪，作为政府可以对企业采取罚款、吊销营业执照等行政处罚，甚至是刑事制裁。但如果让政府出面收回中介公司的债权，处置其资产并分配给受害者，在法律上则无法找到依据。因为政府及其相关部门不具有这种权能或接受授权的资格，当然政府在维护社会稳定、引导问题的解决方向上可以发挥自己应有的作用。 |
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